クリニック開業物件の選び方完全ガイド【2026年版・立地条件/家賃/契約条項/医療法基準】

クリニック開業において、物件選びは診療収益を左右する最初の意思決定です。立地を誤れば患者数が伸びず、家賃が重くなれば損益分岐点を超えるまでの資金が底をつきます。一方で、条件を絞り込みすぎると物件探しが長引き、開業時期が後ろ倒しになります。本記事は、開業準備中で物件を探し始めた医師、または複数物件を比較しているが判断軸が定まらない医師を対象に、物件選びの全体像から医療法上の基準・契約条項の注意点・診療科別の最適タイプまでを公的機関の公開情報をもとに体系的に整理します。個別の不動産契約・法的判断については、あらかじめ不動産業者および司法書士・弁護士にご相談ください。

この記事を読むペルソナ：①開業準備中で初めて物件を探している医師（立地・家賃の判断軸を持っていない）、②2〜3件の候補物件を絞り込み中だが最終判断に迷っている医師（契約条項・法的基準で詰まっている）

この記事でわかること

• クリニック物件の主要タイプ（新築・居抜き・医療モール・商業ビル）の特徴と比較
• 立地条件の判断軸（駅距離／人口動態／競合分析／視認性）
• 家賃・保証金・解約条項・原状回復・造作譲渡の交渉ポイント
• 保健所・消防・建築基準法・施設基準を満たすための医療法上の要件
• 診療科（内科・小児科・整形外科・眼科・皮膚科・美容）別の物件タイプ適性
• 各物件タイプが「向いていない診療科」の双方向分析
• 物件決定前に確認すべき10項目チェックリスト
• よくある質問8問への回答

1. なぜ物件選びが開業成否を左右するのか

クリニック経営における固定費の最大項目は人件費ですが、「削れない固定費」として家賃は開業後10〜20年にわたり収益に直撃します。厚生労働省「医療施設調査」（2023年）によれば、診療所の平均稼働年数は20年を超えており、物件選択の失敗は長期間にわたる経営リスクを内包します。開業後に立地が合わないと判断しても、内装工事・医療機器の設置・電子カルテの設定をやり直すコストは数千万円規模になるケースがあります。物件選びは単なる「不動産探し」ではなく、診療圏分析・競合調査・財務シミュレーションを統合した経営上の意思決定です。

また、保健所への開設届・消防設備の設置・建築基準法上の用途変更など、法的手続きが完了しなければ診療を開始できません。物件を契約した後に「この建物では医療法上の施設基準を満たせない」と発覚するケースは実際に起きており、契約前の法的確認が不可欠です。個別の法令解釈については不動産業者および司法書士・弁護士にあらかじめご相談ください。

出典：厚労省「医療施設調査」（https://www.mhlw.go.jp/toukei/list/79-1.html、取得日：2026-05-15）

2. クリニック物件の全体像——4タイプの特徴比較

クリニック物件は大きく「新築テナント」「居抜き物件」「医療モール」「商業ビル・雑居ビル」の4タイプに分類されます。それぞれに明確なメリット・デメリットがあり、診療科・資金計画・ターゲット患者層によって最適解が異なります。

物件タイプ	初期費用の目安	内装自由度	集患力	医療法適合の難易度	向いている診療科
新築テナント	高（スケルトンからの内装工事込みで3,000万〜8,000万円以上）	非常に高い	立地次第	設計段階から対応可能なため比較的容易	全科対応可。大型機器が必要な整形外科・眼科に有利
居抜き物件	中（内装・設備の一部流用で500万〜2,000万円程度の節約）	低〜中	前テナントの信用引継ぎあり	前テナントの設備基準を確認要	同診療科の居抜きなら皮膚科・内科・小児科に有利
医療モール	中〜高（管理費・共用部費用が加算）	中	相乗効果（複数科目からの紹介）が見込める	モール管理者が基準整備を行うため比較的容易	専門科（整形・眼科・皮膚科）との連携で内科・小児科に有利
商業ビル・雑居ビル	低〜中（テナント工事負担が少ない場合あり）	中（ビル管理規約の制約あり）	立地次第（駅前・繁華街は高い）	用途変更・設備工事に制約が生じやすい	美容クリニック・皮膚科・精神科など待合の視認性が重要でない科

上記の初期費用はあくまで参考値です。実際の費用は物件の面積・設備仕様・診療科によって大きく変わります。具体的な資金計画は金融機関・税理士にご相談ください。

2-1. 居抜き物件を選ぶ際の注意点

居抜き物件は初期費用を抑えられる反面、前テナントの負の遺産（設備の劣化・老朽化した配管・医療法上の不適合箇所）を引き継ぐリスクがあります。造作譲渡契約の内容、既存設備の所有権・瑕疵担保（契約不適合責任）の範囲、前テナントが保健所に届け出た施設平面図との差異をあらかじめ確認してください。居抜き物件の契約については不動産業者および司法書士にあらかじめご相談ください。

3. 立地条件の判断軸——駅距離・人口動態・競合・視認性

立地選択は診療圏分析に基づいて行います。感覚的な「いい場所」ではなく、データに基づく判断が重要です。判断軸は大きく「駅からの距離」「商圏人口と人口動態」「競合クリニックの分布」「視認性・駐車場」の4つです。

3-1. 駅距離と徒歩圏の考え方

一般的に、一次診療（内科・小児科・皮膚科）は徒歩圏・自転車圏の患者が主体となるため、駅徒歩5分以内の立地が有利とされています。一方、整形外科・眼科・美容クリニックは車での来院が多く、駅近よりも駐車場の台数・幹線道路沿いの視認性が重要になります。診療科ごとに「患者がどの交通手段で来院するか」を想定し、商圏半径（徒歩500m・1km・3km）を設定して人口データを確認することが基本です。

3-2. 人口動態の確認方法

総務省「住民基本台帳人口移動報告」や自治体の将来推計人口を参照することで、対象エリアの人口増減傾向・年齢構成・人口ピラミッドを把握できます。小児科は0〜14歳人口の多いエリア、整形外科は高齢者比率の高いエリア、内科は全年代を対象とするため純人口数が重要です。新興住宅地は子育て世代が多い初期は小児科・内科に有利ですが、10〜15年後に高齢化が進む可能性も想定しておく必要があります。出典：総務省「住民基本台帳人口移動報告」（https://www.soumu.go.jp/menu_news/s-news/index.html、取得日：2026-05-15）

3-3. 競合分析の手順

競合分析は、対象エリアの同診療科クリニックの分布・規模・診療時間・専門領域を調査します。競合が多いエリアは患者の潜在需要が高いとも解釈できますが、同時に獲得競争も激しくなります。差別化のポイントとして、診療時間（土曜日診療・夜間診療）、専門性（特定疾患への注力）、設備（最新検査機器）の3軸を競合と比較して優位性を確認することが有効です。

3-4. 視認性・アクセスの確認項目

• 道路側からの視認性（看板の設置可否・高さ・サイン規制）
• 駐車場の台数（自前または近隣提携）と入出庫の安全性
• バリアフリー対応（車椅子・ベビーカー対応のスロープ・エレベーター）
• バス停・自転車置き場との距離
• 夜間照明・防犯環境（夜診を行う場合）

4. 家賃・契約条項——保証金・解約・原状回復・造作譲渡

物件の家賃水準と契約条項は、開業後の資金繰りと退去時のリスクに直結します。医療テナントは一般テナントに比べて設備工事が大規模なため、契約条項が通常の商業テナントと異なる特約が設けられるケースが多くあります。すべての契約内容については不動産業者および司法書士・弁護士にあらかじめご相談ください。

4-1. 家賃の目安と損益分岐点への影響

クリニック経営における家賃の目安は、月次売上（診療報酬収入）の10〜15%以内が一般的な基準とされています。開業初年度は患者数が少なく売上が低いため、損益分岐点到達までの期間（通常6か月〜1年程度）を考慮した家賃上限を設定することが重要です。国土交通省「不動産取引価格情報」（https://www.land.mlit.go.jp/）では地域別の賃料相場を参照できます。取得日：2026-05-15。

契約条項	内容	確認・交渉のポイント
敷金・保証金	賃料の6〜12か月分が相場（医療テナントは高め）	返還条件・差し引き項目を事前に明文化する
解約予告期間	通常6か月〜1年前の通知が必要	短縮できるか、違約金条項の内容を確認する
原状回復義務	医療テナントはスケルトン戻しを求められるケースがある	スコープ（内装・設備・配管）と費用負担を明確化する
造作譲渡	内装・設備を次テナントに売却できる権利	造作譲渡の可否・禁止条項の有無を事前確認する
増改築・設備工事の制限	医療ガス・給排水工事は別途承認が必要なケースが多い	必要工事が全て承認されるか建物管理者と事前協議する
更新料・賃料改定条項	賃料の自動改定・更新料の発生有無	長期安定運営のため改定幅の上限を交渉する

4-2. 原状回復の特約に注意

医療テナントの原状回復は「スケルトン戻し」（内装・設備をすべて撤去して骨格構造だけにする）を求められるケースがあり、退去時のコストが数百万円〜1,000万円超になることがあります。契約時に「原状回復の範囲」を図面で明記し、どこまでが借主負担かを文書化しておくことが重要です。この点については司法書士または弁護士に契約書のレビューを依頼することを推奨します。

5. 医療法基準——保健所・消防・建築基準・施設基準

クリニックを開設するには、保健所への届出・消防法上の設備設置・建築基準法上の用途適合・医療法上の施設基準のクリアが必要です。物件契約前に、候補物件がこれらの要件を満たせるかを確認しないと、契約後に多額の追加工事費や開設断念という事態になりかねません。法的判断はあらかじめ不動産業者・行政書士・司法書士にご相談ください。

5-1. 保健所への開設届

診療所（クリニック）を開設する際は、医療法第8条に基づき、開設後10日以内に所管の保健所（都道府県）へ開設届を提出する義務があります。届出に必要な書類には施設の平面図・構造設備の概要・従事する医師・看護師の氏名と免許証が含まれます。保健所は提出後に施設検査を行い、医療法施行規則に定める構造設備基準を満たしているかを確認します。出典：厚労省「医療法施行規則」（https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/iryou/iryouhou/index.html、取得日：2026-05-15）

5-2. 医療法上の構造設備基準（主要項目）

• 診察室の床面積：医師1人当たり9.9m²以上（医療法施行規則第16条）
• 処置室・手術室の設置要件（手術を行う場合）
• 給水・排水・換気の基準（感染症予防の観点）
• 患者の待合スペースの確保（面積基準は規模により異なる）
• 感染症対策上の動線設計（発熱外来がある場合の別動線確保など）

出典：厚労省「医療施設の構造設備基準」（https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/iryou/index.html、取得日：2026-05-15）

5-3. 消防法・建築基準法の確認項目

消防法上は、自動火災報知設備・誘導灯・消火器の設置が義務付けられており、医療ガスを使用する場合は高圧ガス保安法の規制も適用されます。建築基準法では、診療所は「特殊建築物」に該当するため、用途変更（事務所→診療所など）の際は確認申請が必要になる場合があります。これらの手続きは建築士・行政書士と連携して進めることを推奨します。出典：国土交通省「建築基準法」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/index.html、取得日：2026-05-15）

6. あなたに合う物件タイプは？——診療科別の最適選択

診療科によって、最適な物件タイプは異なります。患者の来院動機・来院頻度・設備の規模・プライバシー要件が科ごとに大きく異なるためです。以下は各診療科の特性と物件タイプの適性を整理したものです。

診療科	最適な物件タイプ	立地の優先軸	特有の設備要件
内科・総合診療	駅近商業ビル・居抜き・医療モール	徒歩5分以内の駅近、マンション密集エリア	採血室・点滴室・発熱外来の動線分離
小児科	居抜き（旧小児科）・医療モール・新築テナント1階	保育園・小学校・住宅地に近い、駐車場必須	感染症患者動線（発熱・非発熱の分離）、授乳室
整形外科	新築テナント・医療モール（広面積）	幹線道路沿い・駐車場10台以上	X線・MRI・リハビリ室（広面積必須）
眼科	新築テナント・医療モール	高齢者人口が多い住宅街、駐車場確保	暗室・レーザー治療室・精密検査室（遮光が必要）
皮膚科	駅近商業ビル・居抜き	若年〜中年層が多い繁華街・駅前	処置室・光線治療機器の電源容量確保
美容クリニック	商業ビル（単独フロア）・新築テナント	人通りの多い繁華街・ターミナル駅近く	プライバシー確保（目隠しガラス）・レーザー機器の電源容量・防音

6-1. 内科・総合診療科の物件選び

内科は患者が徒歩・自転車で通院する頻度が高く、駅から徒歩5分以内、またはマンション密集地に近い立地が有利です。発熱外来を設ける場合は、待合室での一般患者との動線分離が医療法上求められます。このため、入り口が複数ある物件または1階で独立した区画を持つ物件が適しています。居抜き物件で前テナントが内科であれば、採血室・処置室のレイアウトを流用しやすいメリットがあります。

6-2. 小児科の物件選び

小児科は感染症患者（発熱児）と健診・予防接種の患者を物理的に分離することが安全管理上の要件です。このため、入口または待合室を分けられる間取りが必要です。駐車場は必須で、ベビーカーが通れる幅のエントランス・授乳室も求められます。医療モールでは内科・整形外科との相互紹介関係が構築しやすいメリットがあります。

6-3. 整形外科の物件選び

整形外科はリハビリ室・X線室・MRI室（導入する場合）の面積が必要なため、他の科より広い物件が求められます。目安として100〜200m²以上が必要なケースが多く、新築テナントまたは広い医療モールが現実的な選択肢です。患者の多くが高齢者であり車での来院が主体となるため、駐車場10台以上を確保できる立地が重要です。幹線道路沿いで視認性が高いと新規患者の来院に有利です。

6-4. 眼科の物件選び

眼科は精密検査機器（視野計・OCT・眼底カメラ）のスペースに加え、暗室・レーザー治療室が必要です。暗室は窓からの光を完全に遮断できる設計が必要で、テナントビルの中階フロアでは対応が難しいケースがあります。また、散瞳薬を使用した後の患者が自転車や車を運転できないため、公共交通機関でのアクセスが良い立地が望ましいです。高齢者向けの白内障・緑内障手術を行う場合は手術室の設置が必要で、面積・設備の要件が大きく上がります。

6-5. 皮膚科・美容クリニックの物件選び

皮膚科は若年〜中年層が主要患者層であり、ネット予約・SNSを見て訪れるケースが多いため、駅前・繁華街の視認性が高い立地で集患力が高まります。美容クリニックはプライバシー保護が重要で、エントランスから待合室まで他の患者との接触を最小化できる動線設計が求められます。単独フロアを占有できる商業ビルや1階に独立した区画を持つテナントが適しています。レーザー機器の電源容量（200V・30A以上のケースあり）と防音性能も事前確認が必要です。

7. この物件タイプが向いていない診療科——双方向の弱点分析

「向いている」だけでなく、「向いていない」組み合わせを把握することで、候補物件の除外判断が迅速になります。以下は各物件タイプが適合しない診療科・状況を整理したものです。

7-1. 居抜き物件が向いていないケース

• 整形外科・眼科（大型機器を多数導入）：前テナントが同診療科でない居抜きの場合、X線室の遮蔽設計・暗室・リハビリ室の面積確保が困難で、改修費が新築並みになることがある
• 美容クリニック（プライバシー動線が重要）：前テナントの間取りが一般的な診察室レイアウトの場合、独立性の高い動線を確保するための工事が大規模になりやすい
• 手術室を設置したいクリニック：手術室は医療法上の構造設備基準が厳しく、既存の区画で対応できないケースが多い。不動産業者および建築士に事前確認が必須

7-2. 商業ビル・雑居ビルが向いていないケース

• 小児科（駐車場・ベビーカー動線が必須）：商業ビルは駐車場が少ないまたは有料の場合が多く、ベビーカー対応エレベーターが不十分なケースがある
• 整形外科（面積・駐車場が必須）：商業ビルの1フロアでは整形外科に必要な面積（100m²以上）を確保できないケースが多い
• 医療ガスを使用する診療科（外科・麻酔科）：高圧ガスの保管・配管に関してビル管理規約で制限されるケースがある

7-3. 医療モールが向いていないケース

• 美容クリニック（プライバシー保護が最優先）：医療モールは複数の診療科が集まるため、患者が受診科を特定されやすい。美容系は単独ビル・単独フロアの方がプライバシーが保たれる
• 精神科・心療内科：同様にプライバシーの観点から、他の患者と待合室や廊下を共有する医療モールは適合しにくい
• 競合診療科が既に入居している場合：同一モール内に同診療科が既に入居しているケースでは集患競争が生じる。モール管理者に既存テナントの診療科を事前確認することが重要

7-4. 新築テナント（スケルトン）が向いていないケース

• 開業資金が限られている場合：内装工事費が数千万円規模になり、開業資金の大半が物件・内装に消費されると運転資金が不足するリスクがある
• 短期間で開業したい場合：内装設計・施工・保健所検査の完了まで6か月〜1年以上かかるケースがある。資金・スケジュールについては金融機関・税理士にご相談ください

8. 物件決定前チェックリスト（10項目以上）

物件を最終決定する前に、以下のチェックリストを全項目確認してください。1項目でも「未確認」が残っている場合は、契約前に解消することを推奨します。すべての法的事項は不動産業者および司法書士・弁護士にご相談ください。

1. ✅ 医療法上の構造設備基準を満たせるか——診察室面積・採光・換気・動線を保健所に事前相談済みか
2. ✅ 建築基準法上の用途変更が必要かどうか確認済みか——診療所への用途変更申請の要否を建築士・行政書士と確認したか
3. ✅ 消防設備の設置・工事が可能か——自動火災報知設備・誘導灯の設置可否をビル管理者と確認したか
4. ✅ 医療ガス・特殊設備工事がビル管理規約で認められているか——管理規約・覚書を取得して確認したか
5. ✅ 電源容量が診療機器に対応しているか——X線・MRI・レーザー機器の電源要件（容量・電圧）と物件の容量が合致しているか
6. ✅ 保証金・原状回復の条件が明文化されているか——契約書に原状回復の範囲・費用負担が記載されているか司法書士に確認したか
7. ✅ 解約予告期間と違約金の条件を確認済みか——移転・廃院時の解約コストを把握しているか
8. ✅ 造作譲渡の可否が確認済みか——退去時に設備を次テナントへ売却できるか契約書に明記されているか
9. ✅ 賃料改定条項の内容を確認済みか——将来の賃料値上げ幅・タイミングが契約書に明記されているか
10. ✅ 診療圏分析と競合調査が完了しているか——人口動態・競合クリニックの分布・交通アクセスを数値で把握しているか
11. ✅ 駐車場の台数・利用条件が診療科の需要を満たすか——患者の主要交通手段を考慮した台数が確保できているか
12. ✅ バリアフリー対応が完了しているか——車椅子・ベビーカーの通行・エレベーターの有無を確認したか

9. よくある質問（FAQ）

Q1. 物件探しはいつから始めるべきですか？

A. 開業希望日の18か月〜2年前から始めることを推奨します。物件の決定後、内装設計・施工・医療機器の納入・保健所検査・電子カルテの設定・スタッフ採用・内覧・開業届提出と段階が続くため、物件決定から開院まで6か月〜1年以上かかるケースが一般的です。スケジュール計画については、開業コンサルタントや不動産業者にご相談ください。

Q2. 物件の内見で特に確認すべき点は何ですか？

A. 電気の容量・医療ガスの配管可否・給排水の経路・天井高（医療機器の設置に影響）・搬入口の幅（大型機器の搬入可否）・窓の位置と日照（暗室が必要な科の場合）を確認します。内見にはあらかじめ建築士または内装業者を同行させ、医療施設工事の経験がある専門家の見解を聞くことを推奨します。

Q3. 居抜き物件で前テナントの患者を引き継ぐことはできますか？

A. 患者情報（カルテ・個人情報）の引き継ぎは、個人情報保護法・医療法上の手続きが必要であり、前医師との間の正式な合意・患者本人の同意が必要です。自動的に引き継がれるものではありません。詳細は弁護士・司法書士にご相談ください。

Q4. 医療モールの管理費・共益費はどのくらいかかりますか？

A. 医療モールの管理費・共益費はモールの規模・サービス内容によって異なります。賃料とは別に月額数万円〜数十万円が発生するケースがあります。モールの共用設備（駐車場管理・警備・清掃）の内容と費用を事前に確認し、実質的な賃料（賃料＋管理費）で比較することが重要です。詳細は不動産業者にご確認ください。

Q5. 保健所への事前相談はいつ行うべきですか？

A. 物件契約前の内見段階から保健所への事前相談を行うことを推奨します。保健所は各都道府県の担当窓口で事前相談に応じており、候補物件の平面図（間取り図）を持参して「この設計で開設届が受理されるか」を確認することができます。事前相談は無料で行えるケースがほとんどです。自治体によって運用が異なるため、所管の保健所に直接お問い合わせください。

Q6. 建築基準法の用途変更はどのくらいの費用と期間がかかりますか？

A. 用途変更の費用・期間は物件の規模・自治体によって異なります。確認申請が必要な場合は建築士への依頼費用（数十万円〜100万円程度）と審査期間（1〜3か月程度）が必要です。300m²以下の変更は申請不要な場合もありますが、個別の判断は建築士・行政書士にあらかじめご確認ください。出典：国土交通省「建築基準法」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/index.html、取得日：2026-05-15）

Q7. 開業融資を受けるにあたり、物件選びで注意すべきことはありますか？

A. 金融機関（日本政策金融公庫・信用金庫など）に開業融資を申し込む際は、物件の賃貸借契約書（または内定通知書）・診療圏分析のデータ・事業計画書が必要になります。物件の家賃が高すぎると、金融機関から損益分岐点の計算を求められ、融資審査に影響することがあります。融資については金融機関または開業コンサルタントにご相談ください。

Q8. 物件を決定した後、電子カルテはいつ選べばよいですか？

A. 物件と内装の方向性が固まった段階（契約後〜内装設計開始時）に電子カルテの選定を始めることを推奨します。電子カルテはネットワーク配線・サーバー設置場所・診察室のレイアウトと連動するため、内装設計と並行して選定することで配線ルートの二重工事を防げます。クリニック電子カルテの選び方については、以下の関連記事を参照してください。

10. 次の1ステップ——物件探しを前進させるために

物件選びを効率的に進めるためのアクションを3点に絞ります。まず、所管の保健所に候補エリアの物件を持参して事前相談を行ってください。次に、内装工事業者（医療施設専門）に内見の同行を依頼し、電気容量・配管経路・工事可否を物件段階で確認します。そして、候補物件の賃貸借契約書ドラフトを司法書士・弁護士に確認してもらい、特約条項の内容（原状回復・造作譲渡・解約条項）を事前に整理します。これらを並行して進めることで、物件決定までの期間を短縮できます。

関連記事

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• 電子カルテ導入でIT補助金を活用する方法【2026年版】
• 医療法人向け補助金・助成金一覧【2026年版】

出典一覧

• 厚労省「医療法施行規則」https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/iryou/iryouhou/index.html（取得日：2026-05-15）
• 厚労省「医療施設の構造設備基準」https://www.mhlw.go.jp/stf/seisakunitsuite/bunya/kenkou_iryou/iryou/index.html（取得日：2026-05-15）
• 厚労省「医療施設調査」https://www.mhlw.go.jp/toukei/list/79-1.html（取得日：2026-05-15）
• 国土交通省「建築基準法」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/index.html（取得日：2026-05-15）
• 総務省「住民基本台帳人口移動報告」https://www.soumu.go.jp/menu_news/s-news/index.html（取得日：2026-05-15）
• 国土交通省「不動産取引価格情報」https://www.land.mlit.go.jp/（取得日：2026-05-15）
• 中小企業庁「事業継続力強化計画」https://www.chusho.meti.go.jp/keiei/antei/bcp/index.html（取得日：2026-05-15）

免責事項：本記事は厚生労働省・国土交通省・総務省等の公開情報をもとにmitoru編集部が整理したものです。個別の不動産契約・医療法上の解釈・建築確認・融資については、あらかじめ不動産業者・司法書士・行政書士・税理士・金融機関等の専門家にご相談ください。記事中の費用・期間はあくまで参考値であり、実際の数値は物件・地域・診療科によって大きく異なります。本記事の内容は2026-05-15時点の公開情報に基づいています。最新情報は各公的機関の公式サイトでご確認ください。